Blog

Zgodnie z art. 2 pkt. 7 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, mapa zasadnicza to „wieloskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające informacje o przestrzennym usytuowaniu: punktów osnowy geodezyjnej, działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków gruntowych...

Pośród licznych korzyści płynących ze stosowania przez samorząd terytorialny metody analizy statystycznej rynku (MASR) poczesne miejsce zajmuje realna możliwość optymalizacji przychodu uzyskiwanego przez organ publiczny przy sprzedaży nieruchomości. Praktyczny...

Jedna z naszych koleżanek otrzymała zlecenie na wycenę dwóch nieruchomości lokalowych stanowiących własność jednego podmiotu na potrzeby postępowania egzekucyjnego. W toku oględzin okazało się, że przedmiotem wyceny są dwa przyległe lokale tworzące obecnie jednolitą...

Below are links to short manuals of specialist sheets dedicated to real estate appraisers to analyze the real estate market from the REX series. Sheets are currently not distributed. 1) rex_trend v. 1.04 - a sheet for the analysis of linear and non-linear trends in...

The Supreme Administrative Court resolved a dispute between the property appraiser and the Provincial Inspector of Geodetic and Cartographic Supervision regarding the refusal to provide the appraiser with access to collections of notarial deeds and court rulings,...

Pretekstem do napisania niniejszego artykułu jest podejmowana przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych próba uzgodnienia z ministrem Infrastruktury i Budownictwa standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych „Wycena nieruchomości drogowych”. Na...

We recommend the latest results of research and analyzes of the Polish Valuation Institute  relating to the established trend in commercial real estate prices in the area of ​​the regional market of Silesia and the cyclical nature of the price trend, published on...

We recommend the latest results of research and analyzes of the Polish Valuation Institute relating to the forecast of commercial real estate prices in the area of ​​the regional market of Silesia in 2017 and the next period, published on February 27, 2017 by the..

Opłata adiacencka z tytułu podziału nazywana jest potocznie rentą podziałową. Jest to opłata pobierana od właściciela nieruchomości przez samorząd. Opłata ta jest szczególnie niechętnie przyjmowana z dwóch podstawowych powodów. Po pierwsze z powodu trudnej do...

A simple observation shows that almost everyone knows the value of real estate, and many people are willing to publicly express their sincere conviction that they have the knowledge necessary to express themselves about the value of real estate in the little finger of...

Maskowanie danych w analizie obserwacji nietypowych, czyli odstających i wpływowych (masking), to zjawisko polegające na tym, że wpływ odstawania lub wpływowości jednych danych maskuje odstawanie lub wpływowość innych danych, tak, że dane te nie są wykazywane przez odpowiednie testy i procedury jako odstające lub wpływowe lub rozpoznawanie ich odstawania i/lub wpływowości jest utrudnione.

W piśmie amerykańskiego Appraisal Institute „The Appraisal Journal” ukazał się artykuł p.t. „Property Value Impacts from Transmission Lines, Subtransmission Lines, and Substations„, w którym przedstawiono badania dotyczące wpływu linii elektroenergetycznych na wartość nieruchomości.

Stopy kapitalizacji dla lokali użytkowych Warszawa Praga-Południe Polski Instytut Wyceny i realexperts.pl przedstawiły wyniki analizy dotyczącej wysokości stóp kapitalizacji czynszów (PDB) i dochodów (DON) dla nieruchomości biurowych i usługowo-handlowych w dzielnicy...

The American Appraisal Institute magazine " The Appraisal Journal " has published an article entitled " Property Value Impacts from Transmission Lines, Subtransmission Lines, and Substations ", which presents research on the impact of power lines on the value of real...

20 lipca 2016 r. pomiędzy popularnymi i doświadczonymi polskimi rzeczoznawcami majątkowymi wywiązała się na Facebook'u ciekawa dyskusja, która warta jest utrwalenia i szerszego udostępnienia. Zagadnienie podobieństwa nieruchomości przyjmowanych do porównań należy do...

Rejestr polskich rzeczoznawców majątkowych prowadzony jest przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Rejestr rzeczoznawców majątkowych. Poniższe wykresy przygotowane zostały na podstawie informacji dostępnych w rejestrze 5 lipca 2016 r. Przyrost liczby...

Czym jest Servitut 1.0? Servitut 1.0 to nowoczesny system służący do szybkiego i wygodnego określania wiarygodnych i zobiektywizowanych wysokości wynagrodzeń za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu. Servitut 1.0 pozwala w zobiektywizowany,...

Referring to previous reports , we are publishing a presentation of how to use the sheet for the evaluation of the market value of undeveloped land, prepared at the request of the Racibórz commune. On the example of the valuation of any undeveloped land property, we...

Arkusz wyceny wartości rynkowej gruntów niezabudowanych w Raciborzu składa się z 1) interfejsu wprowadzania danych, 2) tabeli cech rynkowych (wartości pierwotne i obliczeniowe dla wskaźników) oraz 3) tabeli obliczeniowej i 4) modułu semantycznego. W pierwszym kroku...

W trakcie opracowywania systemu wyceny nieruchomości dla miasta Racibórz niezbędne było zbadanie i określenie wpływu podziału celowego nieruchomości na działki na wartość nieruchomości. Powstającą z tej przyczyny zmianę wartości nieruchomości skonfrontowaliśmy następnie z wartością sumy wartości pojedynczych działek budowlanych.

Rozmawiałem ostatnio ze znajomym śledzącym na bieżąco nasze publikacje. Wyjawił, że interesujące wydają mu się publikowane przez nas mapy cenowe ale nie do końca rozumie cel ich tworzenia. Opowiadałem mu o tym nieco a on zainspirował mnie do napisania tej krótkiej notatki na ten temat.

Mapy izarytmiczne średnich cen nieruchomości opracowywane przy wykorzystaniu kompleksowych i dostępnych dziś informacji o transakcjach otwierają możliwość wprowadzania do publicznego obiegu czytelnej i wiarygodnej informacji o stanie rynku nieruchomości. Wyraźnym dowodem rosnącego zainteresowania mapami obrazującymi średnie ceny nieruchomości świadczyć nadspodziewanie wysoka ich oglądalność w sieci. Naszą mapę średnich cen gruntów w Warszawie opublikowaną w minionym roku na naszym portalu obejrzało niemal 17 tys. odwiedzających. Jako, że mapy takie są w Polsce wciąż instrumentem nowym i jeszcze mało rozpoznanym rosnąca rzesza ich odbiorców sygnalizuje potrzebę szerszego omówienia treści mapy oraz pomocy przy jej interpretowaniu. Odpowiedzią na to zapotrzebowanie jest właśnie niniejszy artykuł.

Istotnym ułatwieniem w wypowiadaniu się na temat wartości rynkowej konkretnej nieruchomości staje się mapa cen.  Wartości poszczególnych nieruchomości są przecież pochodnymi cen przedstawionych na mapie. Oczywistym jest, że wartości konkretnych nieruchomości nie...

W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwaliły się dwa rozbieżne poglądy na temat sposobu określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Pierwszy pogląd wyrażony został m in. w wyroku I OSK 2342/12: „… przepis art. 98a ust.1 nie pozostawia biegłemu pełnej swobody co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka, czy działki a nieruchomość – jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową

Trzy metody wyceny wartości rynkowej (WR) nieruchomości w podejściu porównawczym

Zgodnie z §4.1. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:
„W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.”

W podejściu porównawczym więc są trzy równouprawnione metody wyceny, w których określa się wartość rynkową (WR) nieruchomości. Są to: metoda porównywania nieruchomości parami (MPNP), metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) i metoda analizy statystycznej rynku (MASR).

Wprawdzie lokale mieszkalne stanowią w działalności firmy realexperts.pl, która specjalizuje się przede wszystkim w wycenie nieruchomości komercyjnych wszelkich typów (usługowych, handlowych, przemysłowych, stacji benzynowych, hoteli itp.) oraz gruntów wszelkich...

Definicja powierzchni zabudowy i kondygnacji budynku jest rozumiana jednoznacznie a dodatkowo parametry te są dostępne a tym samym możliwe do zidentyfikowania i zweryfikowania. Jednostką porównawczą w całej bazie informacyjnej o transakcjach nieruchomości zabudowanych stanowi powierzchnia całkowita PC obliczona dla wszystkich nieruchomości w jednolity sposób. Znacznie mniej wygodnym oraz mniej jednoznacznym parametrem porównawczym okazuje się w praktyce powierzchnia użytkowa [PU] obiektów stanowiących zabudowę. W zależności od zastosowanej normy obliczeniowej powierzchnia użytkowa może być obliczana wg różnych zasad i dawać różne wielkości. Praktycznym problemem jest fakt, że nie ma możliwości zweryfikowania popra

Na naszą infolinię wycen realexperts.pl 667-050-050 zadzwonił pan Tomasz z Warszawy z następującym zagadnieniem, które następnie przesłał do nas pocztą elektroniczną:

„Jestem przedstawicielem wspólnoty mieszkaniowej toczącej od 2013 r. spór z m.st. Warszawa w sprawie wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania. Uznaliśmy, że zaproponowana nam przez m.st. Warszawa opłata jest zawyżona. Wydaje nam się, że zastosowane w przedłożonej nam wycenie 3 transakcje nieruchomości porównawczych odbyły się w czasie gdy ceny były wyższe niż w dacie wyceny (w 2013 r.). Prócz tego uważamy, że na zawyżenie wartości wpłynął także fakt, że te 3 transakcje położone są w lepszej lokalizacji niż nasza nieruchomość. Czy macie Państwo wiedzę na temat średnich cen gruntów na Ochocie? Czy macie Państwo wiedzę na temat trendu zmiany cen nieruchomości gruntowych w czasie na obszarze Warszawy oraz czy możliwe jest zamówienie u Państwa wyceny gruntu na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej?„

Pan redaktor Marek Wielgo, specjalizujący się w tematyce nieruchomościowej, opublikował w Gazecie Wyborczej bardzo ciekawy artykuł skierowany do użytkowników wieczystych gruntów w Warszawie dotyczący zagadnień opłat za użytkowanie wieczyste oraz przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, p.t. Zapłać mniej za wieczyste użytkowanie, który czytelnikom, zwłaszcza użytkownikom wieczystym gorąco polecamy.

Pan redaktor Marek Wielgo, specjalizujący się w tematyce nieruchomościowej, opublikował w Gazecie Wyborczej bardzo ciekawy artykuł skierowany do użytkowników wieczystych gruntów w Warszawie dotyczący zagadnień opłat za użytkowanie wieczyste oraz przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, p.t. Zapłać mniej za wieczyste użytkowanie, który czytelnikom, zwłaszcza użytkownikom wieczystym gorąco polecamy.

W związku z zeszłoroczną jeszcze mapą cenową dla lokali użytkowych w Śródmieściu Warszawy, która została pokazana w jednym z poprzednich postów (patrz: Natężenie ruchu konsumenckiego i wartość lokali użytkowych w śródmieściu Warszawy) narzuca się oczywiście pytanie o to, czy taka mapa cenowa była już wykorzystana w wycenie nieruchomości oraz o skuteczność map cenowych w procesie określania wartości. Pytanie jest istotne zwłaszcza tam, gdzie walory lokalizacji a nawet mikrolokalizacji grają szczególnie dużą rolę, czyli właśnie w wypadku nieruchomości lokali użytkowych, usługowych i handlowych.

W internecie można obejrzeć bardzo ciekawe wyniki obrazowania ruchu turystycznego i konsumenckiego w różnych miastach świata na podstawie analizy geotaggingu zdjęć przesyłanych przez ludzi do mediów społecznościowych obejmujące m.in. Warszawę, które wykonał i umieścił na serwisie flickr Erik Fisher.

Nasz Czytelnik, pan Piotr z Warszawy zwrócił się do nas z następującym pytaniem: „Chciałbym wiedzieć ile kosztuje m kw gruntu przy ul. Łuckiej na Woli czy ul. Grójeckiej przy pl. Zawiszy na Ochocie?„

Plany inwestycyjne odnoszące się do śródmiejskich lokalizacji budzą zwykle duże emocje. Nie inaczej zdarzyło się z w przypadku nieruchomości usytuowanej przy ul. Tamka w Warszawie stanowiące własność Sióstr Szarytek. Publicyści spoglądają na sprawę z różnych punktów widzenia, w tym także z religijnego i moralnego, w którym nie jesteśmy ekspertami. Nas interesuje to zagadnienie, od tej strony, w której rzeczoznawcy majątkowi realexperts.pl są ekspertami, czyli kwestia wyceny takiej nieruchomości i wpływu możliwości zabudowy lub jej braku na wartość oraz konsekwencje finansowe tych sytuacji, m.in. dla społeczności lokalnej.

Wg doniesień prasowych została właśnie sprzedana Kamienica Wolfa Krongolda zlokalizowana w Warszawie, przy ulicy Złotej 83, zwana potocznie przez okolicznych mieszkańców „Pekinem”. Cena, która została osiągnięta wynosić ma 21 mln zł.

Narzuca się oczywiste pytanie – jak ta cena ma się do wartości rynkowej tej kamienicy? Czy nabywca przepłacił za nieruchomość a może wręcz odwrotnie, kupił okazyjnie? Żeby to wiedzieć trzeba by, oczywiście, znać wartość rynkową tej nieruchomości, czyli innymi słowy, trzeba by dokonać wyceny wartości rynkowej tej kamienicy. I właśnie to w realexperts.pl postanowiliśmy zrobić.

Wpływ kształtu nieruchomości na jej cenę wydaje się sprawą oczywistą i nie wymagającą dłuższej dyskusji. Niemal każdy uczestnik rynku nieruchomości trwa w słusznym przekonaniu, że nieruchomości kształtne osiągają wyższe ceny niż nieruchomości o pogorszonym kształcie. Niestety kalkulacji wartości nieruchomości nie można opierać na powszechnym przekonaniu ani też obiegowej opinii. W praktyce wyceny konieczny jest przekonujący dowód oparty o konkretną, możliwą do zweryfikowania analizę rynku. Któż z nas pozwoliłby sobie by np. odszkodowanie za grunt miało wartość niższą o np. 100 tys. zł tylko z tego powodu, że jakiś ekspert określający wartość nieruchomości trwa sobie zaciekle w swoim subiektywnym, niczym nie potwierdzonym przekonaniu?

Carska „świnka” i ponad wiekowa stałość fundamentalnych relacji cenowych

W lutym 1897 r. Towarzystwo Ubezpieczeń „Rosja” dokonało zakupu działki budowlanej, na której wzniosło swój „dom dochodowy”. Za sumę 315.000 rubli nabyto działkę o powierzchni około 4 tysięcy metrów kwadratowych na rozparcelowanych terenach Szpitala Dzieciątka Jezus, pomiędzy ulicami Sienną, Marszałkowską i Moniuszki. Aktualnie jest to posesja przy ul. Marszałkowskiej 124, pomiędzy ulicami Sienkiewicza a Moniuszki, tzw. przez warszawiaków „Dom pod Sedesami„, gdzie ma swoją siedzibę oddział banku PKO BP.

Już niedługo na stronie wycena.com.pl zostaną zamieszone pełnorozmiarowe pliki z wizualizacjami mapy cenowej gruntów dla Warszawy.
Pliki zamieszczone zostaną w dużej rozdzielczości pozwalającej na znalezienie określonego punktu na obszarze miasta i odczytanie z niego średniej ceny gruntów w danym obszarze z dokładnością ok. +/- 2,5% (przy gęstości izopret obrazujących ceny LN = 0,05), co daje ok. 5,1% zmiany wartości między izopretami.

Mapa cenowa jest de facto zbiorem liczb. Długości i szerokości geograficznej wyznaczającej punkt na mapie oraz ceny dla danego punktu. I w tym sensie jest jednoznaczna.

Analiza i praca nad mapą cen gruntów jest gotowa. Kosztowało to naprawdę dużo pracy ale wynik jest zadowalający. Teraz pozostaje tylko dobór podkładów mapowych i wizualizacji. W związku z tym można odpowiedzieć na przykład na pytanie: gdzie znajduje się strefa...

Prace nad ukończeniem pełnego modelu wartości gruntów w Warszawie, będącego głównym elementem systemu ekspertowego wspomagającego proces obiektywnej wyceny trwają. Poniżej rozkład (logarytmów) z zaktualizowanych występującym w tym okresie nieliniowym trendem cen...

W Dziale Analiz realexperts.pl cały czas trwają prace nad systemem ekspertowym wspomagającym wycenę wartości gruntów dla m.st. Warszawy. Jednym z podstawowych elementów systemu ekspertowego, którego zadaniem jest obiektywizacja procesu wyceny, jest mapa cen obrazująca ich rozkład geograficzny.

Wizualizacja stref cen: 50-100-150-250-500-1000-2000-4000-6000 zł/m2
W związku z trwającymi w Dziale Analiz realexperts.pl pracami nad systemem ekspertowym wyceny wartości gruntów na obszarze m.st. Warszawy powstaje, m.in. mapa cenowa będąca zobrazowaniem geograficznego rozkładu cen.
Poniżej przedstawiamy wizualizację na podkładzie topograficznym 1:10.000 mapy cenowej z określeniem stref cen gruntów niezabudowanych 50-100-150-250-500-1000-2000-4000-6000 zł/m2.

Jak mapa cen gruntów dla m.st. Warszawy działa w mniejszej skali?
Studialna mapa cen gruntów niezabudowanych dla m.st. Warszawy pokazana w stosunkowo małej skali może być, rzecz jasna, powiększona i odczytywane z niej mogą być wartości dla poszczególnych lokalizacji o znacznie większej szczegółowości.
Poniżej fragment mapy cen gruntów obejmujący obszar Saskiej Kępy, Kępy Gocławskiej, Gocławia sięgający w kierunku Grochowa z naniesionymi (na razie ręcznie) wartościami izolinii cen gruntów w zł/m2 pozwalający zaobserwować poziom i zachowanie się cen gruntów na tym obszarze Warszawy.

W firmie realexperts.pl (patronat merytoryczny nad pracami badawczymi objął Polski Instytut Wyceny) trwają prace nad nowatorskim przedsięwzięciem jakim jest wynikająca z analizy cen transakcyjnych mapa cen gruntów niezabudowanych na obszarze m.st. Warszawy.

Należy zauważyć, że wzrosty w obszarach (liczone od dna trendu) wynoszące tak, jak określono to w poprzednim doniesieniu są zróżnicowane, co wynika głównie z „przesunięcia fazowego” momentu odwrócenia się trendu.

Po ciężkiej pracy Działu Danych polegającej na szczegółowym opisie pod względem cech rynkowych nieruchomości dla ponad 4.700 transakcji gruntami niezabudowanymi z lat 2009-2014 Dział Analiz realexperts.pl przystąpił w dniu dzisiejszym do analizy rynku i budowy nowego modelu wartości gruntów dla Warszawy.

Dziś wykonano zupełnie pilotażową eksperymentalną niejako wersję mapy cen gruntów będącą wizualizacją przestrzennego ich rozkładu.

Analiza porównawcza trendu dla dzielnic (zasięg trendu).
Najnowsze dane transakcyjne na koniec sierpnia 2014 r.

Najnowsze dane dotyczące transakcji kupna-sprzedaży gruntów niezabudowanych na obszarze Warszawy, pozwalają na analizę porównawczą w zakresie kształtowania się trendu zmiany cen na poziomie dzielnic.

Dział Analiz realexperts.pl przystępuje do budowy ogólnopolskiego modelu wartości stacji benzynowych/paliw

W Dziale Danych realexperts.pl została zgromadzona, i bardzo szczegółowo opisana co do cech rynkowych, baza danych dotycząca transakcji kupna sprzedaży stacji benzynowych/paliw na rynku ogólnopolskim w latach 2005-2014, licząca aktualnie 265 transakcji z 16 województw i 140 powiatów (o zebraniu bazy transakcyjnej donosiliśmy w poście z 17 lipca).

W Dziale Analiz realexperts.pl opracowaliśmy nowe dane dotyczące transakcji kupna-sprzedaży gruntów niezabudowanych na obszarze Warszawy, co pozwoliło zaktualizować analizę dotyczącą trendu zmiany cen w tym segmencie rynku.

Warszawa, jako najdroższy i przodujący rynek jest prekursorem zmian trendu cenowego, który rozchodzi się koncentrycznie.

W Dziale Analiz realexperts.pl wykonano aktualizację analizy kształtowania się cen gruntów niezabudowanych w Warszawie.

Specjalne Strefy Ekonomiczne (SSE) są terenami stricte inwestycyjnymi a popyt na grunty na ich obszarze jest silnie skorelowany z koniunkturą gospodarczą. Są w związku z tym bardzo dobrymi a przede wszystkim bardzo czułymi wskaźnikami koniunktury na rynku gruntów inwestycyjnych.

Gliwice od zachodu i Dąbrowa Górnicza od wschodu stanowią skrajne miasta zwartej aglomeracji Śląsko-Dąbrowskiej. Dlatego ciekawe jest pytanie czy te skrajne obszary stanowią jeden rynek regionalny, który zachowuje się podobnie, czy też może są to dwa zupełnie odrębne rynki, które nie mają cech wspólnych?

W Dziale Analiz firmy realexperts.pl dokonano corocznej (czwartej aktualizacji do wersji v 5.0) aktualizacji modelu wartości nieruchomości komercyjnych na rynku regionalnym Śląska na poziom cen z 08.2014 r.

W związku z doroczną (już czwartą) aktualizacją modelu wyceny dla nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych) na obszarze województwa śląskiego, który stanowi podstawę wszystkich wycen nieruchomości komercyjnych wykonywanych w firmie realexperts.pl, przedstawiamy fragment analizy dotyczący aktualnego stanu trendów cen na tym rynku.

W trakcie badania rynków nieruchomości zdarza się natrafić na pewne ciekawe i zupełnie nieoczekiwane zależności.
W trakcie badania ogólnopolskich rynków obrotu nieruchomości wielkopowierzchniowych obiektów handlowych oraz rynku stacji benzynowych w Dziale Analiz realexperts.pl stwierdzono wyraźną ujemną korelację pomiędzy kształtowaniem się cen na tych dwóch rynkach. 

Wizualizacja danych i obliczenia przestrzenne dla modeli wartości nieruchomości wymagają stworzenia „osnowy” dla obliczeń, tj. punktów referencyjnych, dla których będą prezentowane wyniki modelu. Aby móc tego typu wizualizacje i obliczenia (punkty referencyjne stanowić mogą punkty do obliczeń wartości) zaistniała potrzeba wykonania takiej osnowy zgeokodowanych punktów, co w Dziale Analiz realexperts.pl zostało wstępnie wykonane.

Uwzględnienie obydwu tych czynników – zmiany cen całkowitych i zmiany powierzchni – pozwala na określenie zmiany cen jednostkowych z określeniem współczynnika zmiany cen w tym czasie – przyjęty poziom wyjściowy cen styczeń 2006 = 100. 

Przebieg trendu zmiany cen gruntów niezabudowanych w Warszawie dla okresu 2002-2014  obrazuje graf trendu. Można wyodrębnić następujące fazy ruchu cen.

W związku z pewną opinią, którą opracowuje jedno z nas (Karolina Mielko), dla treści której niezbędne okazało się prześledzenie zmian cen transakcyjnych gruntów niezabudowanych w Warszawie w dłuższej perspektywie, wykonaliśmy w Dziale Analiz realexperts.pl badania kształtowania się trendu zmiany cen w latach 2002-2014.

realexperts.pl oraz (będący aktualnie w trakcie organizacji) Polski Instytut Wyceny, prowadzą prace badawcze dotyczące określenia wpływu obszarów ograniczonego użytkowania (OOU) oraz hałasu lotniczego na wartość nieruchomości. 

Badaniem objęte będą wszystkie typy nieruchomości: grunty niezabudowane, nieruchomości zabudowane komercyjne i mieszkalne (domy jednorodzinne) oraz lokale mieszkalne. Badania różnych typów nieruchomości znajdują się na różnym etapie. Grunty i komercyjne na końcowym, domy jednorodzinne w zaawansowanym trakcie opisywania szczegółowego, lokale mieszkalne w fazie wstępnej.

Wyraźne odwrócenie trendu zmiany cen transakcyjnych na ogólnopolskim rynku kupna/sprzedaży wielkopowierzchniowych obiektów handlowych
Badania ogólnopolskiego rynku nieruchomości w segmencie wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, które dla celów budowy modelu wartości tego typu nieruchomości wykonywane są w Dziale Analiz firmy realexperts.pl, wykazują, że następuje wyraźny wzrost cen transakcyjnych. 

Czasami spotykamy się ze stwierdzeniem, że analiza rynku nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych obarczona jest znacznym stopniem niepewności ze względu na fakt zakłamania pewnej części cen transakcyjnych w aktach notarialnych, I że jedynie „intuicja ekspercka” jest w stanie „oddzielić ziarno od plew„. 

Ogólnopolski model V2 wartości rynkowej nieruchomości handlowych coraz bliżej ukończenia.
Rozpoczęliśmy w realexperts.pl bardzo wstępne pracami nad ogólnopolskim modelem wartości rynkowej dla stacji benzynowych.

Potwierdza się istotność wpływu parametrów koncentracji przestrzennej i demograficznej sieci handlowych na wartość nieruchomości handlowych.

W ramach tworzenia w realexperts.pl wersji V2 ogólnopolskiego modelu wartości nieruchomości handlowych zajęto się także m.in. kwestią rozmieszczenia geograficznego sieci sklepów handlowych na obszarze kraju. Jest to istotny czynnik wyjaśniający dla określenia parametrów lokalizacji dla nieruchomości handlowych.

W trakcie badań towarzyszących budowie w realexperts.pl ogólnopolskiego modelu V2 wartości nieruchomości handlowych przeanalizowano m.in. pozycję z 2004 r. p.t. „Assessing the Productivity of the UK Retail Sector” (pl: „Ocena wydajności sektora detalicznego w Wielkiej Brytanii„) wydaną przez Oxford Institute of Retail Management, Templeton College, University of Oxford.

W dziale analiz realexperts.pl trwają końcowe prace nad ogólnopolskim modelem V2 dla większych obiektów handlowych opartym aktualnie na 277 szczegółowo opisanych transakcjach sprzedaży z obszaru 16 województw = 99 powiatów = 128 miejscowości. Dane dobrze wypełniają przedziały zmienności uwzględnianych parametrów analizy (demograficznych, topologicznych, technicznych itd.) 

W ramach badań w realexperts.pl dotyczących determinant społeczno-ekonomiczno-demograficznych wpływających na poziom cen wykonaliśmy m.in. analizę,  jaki jest wpływ poszczególnych czynników na cenność lokalizacji na poziomie powiatów.

Zgeokodowana osnowa pozwala na tworzenie m.in. map wartości, tj. grafów wizualizujących rozkład przestrzenny wartości nieruchomości z uwzględnieniem wpływu analizowanych w modelu wartości cech lokalizacyjnych.
Przypominam, że nie należy mylić i utożsamiać map wartości z mapami cenowymi.

W Dziale Analiz realexperts.pl przeanalizowaliśmy ostatnio trend cen dla nieruchomości zabudowanych na obszarze Warszawy w latach 2006-2014 (najnowsze transakcje z czerwca 2014 r.)

Szef Działu Analiz firmy realexperts.pl Tomasz Kotrasiński, autor pakietu specjalizowanych arkuszy wspomagających pracę rzeczoznawców majątkowych „REX”, udostępnił pierwszy filmik przedstawiający zastosowanie arkusza rex_wycena do budowy modelu wartości nieruchomości, określania wag cech rynkowych, rozstępu cenowego rynku (ΔC) oraz wyceny nieruchomości metodami MASR, MKCŚ i MPNP. 

Szef Działu Analiz firmy realexperts.pl Tomasz Kotrasiński, autor pakietu specjalizowanych arkuszy wspomagających pracę rzeczoznawców majątkowych „REX”, udostępnił pierwszy filmik przedstawiający zastosowanie arkusza rex_histogram.

W uzgodnienu pomiędzy Polską Izbą Rzeczoznawstwa Majątkowego oraz realexperts.pl  wszyscy uczestnicy szkolenia REx04/PIRM Warszawie i Wrocławiu otrzymali pełne komercyjne licencje na pakiet specjalistycznych, przeznaczonych dla rzeczoznawców majątkowych, wspomagających analizę danych rynkowych i wycenę nieruchomości arkuszy REx.

Szef Działu Analiz firmy realexperts.pl Tomasz Kotrasiński, autor pakietu specjalizowanych arkuszy wspomagających pracę rzeczoznawców majątkowych „REX”, udostępnił filmik przedstawiający zastosowanie i działanie arkusza rex_trend, służącego do analizy trendów cenowych liniowych i nieliniowych na rynku nieruchomości, określania siły trendu oraz liniowej i nieliniowej aktualizacji cen transakcyjnych. 

W 2008 r., w trakcie badań dotyczących rynku pałaców i dworów, które przeprowadzili dr Krzysztof Głębicki i Tomasz Kotrasiński, stwierdzona została pewna ciekawa anomalia – destymulacyjny charakter wielkości gruntu. Mówiąc krótko, dla tego rynku im większy grunt tym nisza cena.

Staramy się w realexperts.pl obiektywizować wartość nieruchomości, bo wartość jest wielkością obiektywną. Jednym z narzędzi tej obiektywizacji są mapy cenności i wartości. W związku z potrzebami wyceny spróbowaliśmy wykonać mapę cenności dla lokali użytkowych w dzielnicy Warszawa-Śródmieście.

Kontynuowane są w Dziale Analiz realexperts.pl prace nad powstającą w ramach pełnego modelu wartości nieruchomości zabudowanych komercyjnych (niemieszkalnych) mapą wartości dla nieruchomości w regionie Warszawy i okolic.

W ramach kończenia pełnego modelu wartości nieruchomości komercyjnych w Warszawie i regionie warszawskim trwają też intensywne prace nad stworzeniem mapy wartości nieruchomości (czym się różni mapa wartości od mapy cenowej o tym innym razem).

Zasadniczo Dział Analiz realexperts.pl zajmuje się głównie analizami danych rynkowych dotyczących rynku nieruchomości dla celów budowania modeli wartości i wyceny nieruchomości. Ale czasami zdarzają się też i zlecenia z innych dziedzin A ponieważ metody analizy statystycznej, które stosujemy są po prostu standardowymi metodami stosowanymi w metodologii nauk empirycznych, to nikogo nie może dziwić, że zastosować je można efektywnie do badania wszelkich zjawisk. 

W nawiązaniu do interpretacji wyników badania rozkładu przeterminowania należności, takie same badania można wykonać dla czasu trwania ofert nieruchomości na rynku.
Badania rozkładu wykonano dla ofert lokali mieszkalnych w Warszawie, w Krakowie i we Wrocławiu.
Poniżej przedstawiono histogram i dystrybuantę czasu trwania ofert dla Krakowa. 

Zadaniem wyceny dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości jest określenie zmiany wartości nieruchomości wyłącznie ze względu na dokonany podział i nie może obejmować wpływu jakichkolwiek innych czynników na różnicę uzyskanych wartości nieruchomości w stanie przed i po podziale. W związku z tym w wycenie nieruchomości dla celu określenia zmiany wartości nieruchomości z tytułu jej podziału można przyjąć jedynie takie cechy stanu nieruchomości jakie posiadała ona odpowiednio przed i po dokonaniu podziału, w tym stanu zagospodarowania, stanu prawnego, stanu techniczno-użytkowego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stanu otoczenia nieruchomości.

Ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Art. 4 pkt. 11
Ilekroć w ustawie jest mowa o opłacie adiacenckiej – należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Paweł Maniakowski, zaprzyjaźniony rzeczoznawca majątkowy z Jaworzna, wykonywał właśnie pewną wycenę na rynku komercyjnym. Wycena dotyczyła salonu samochodowego z serwisem i myjnią w Gliwicach.

Bardzo ciekawie jest analizować izolinie wartości nieruchomości niemieszkalnych patrząc na mapę. 

Przedstawiamy nowszą wersję mapy wartości lokalizacji zabudowanych nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych) dla Warszawy i regionu warszawskiego opracowaną na podstawie analizy rynku nieruchomości i stworzonego modelu wartości. 

Uczestnicy szkolenia REx04/PIRM w Warszawie mieli możność zapoznać się i z wynikami analiz w tym zakresie i wspólnie na bieżąco, na ekranie komputera dokonywać wyceny nieruchomości dla celów określenia zmiany wartości w wyniku podziału.

Okazało się, o czym wszyscy mieli możność się przekonać, że gdy posiada się zbudowany model wartości nieruchomości obejmujący m.in. kwestię podziału, nie ma żadnej „mission impossible„. Wręcz odwrotnie, wycena taka staje się niemal banalna.

Czasami rozkłady empiryczne obserwowane na rynku pokrywają się z rozkładami teoretycznymi wręcz idealnie, co można zaobserwować na przykładzie rozkładu zaktualizowanych cen jednostkowych nieruchomości komercyjnych na obszarze powiatu mławskiego.

Wpływ podziału nieruchomości na wartość. Czy ten wpływ trzeba wymyślać z głowy czy można wywieść z analizy rynku?

Słyszy się często, że np. kwestii wpływu podziału nieruchomości na wartość nie da się określić ze względu na rzekomo bardzo rzadkie występowanie transakcji obrotu nieruchomościami podzielonymi na działki. realexperts.pl przestrzega przed braniem na wiarę tych enuncjacji. Wynikają one zasadniczo jedynie z faktu, że nie dokonano badań rynku w tym zakresie na wystarczającym materiale.

Zgodnie z zapowiedziami w Dziale Opisu Danych realexperts.pl rozpoczęto budowę bazy informacji i opis nieruchomości dla zabudowanych nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych) na obszarze Poznania (i następnie powiatu poznańskiego ziemskiego)

Dziś w Dziale Opisu Danych realexperts.pl zostały zakończone podstawowe prace nad pełnym opisem wszystkich transakcji nieruchomościami niezabudowanymi na terenie Gliwic.

Pan Grzegorz Bień napisał w związku z wynikami analizy wpływu okresu budowy dla nieruchomości niemieszkalnych:
„Ciekawa rzecz – lepiej jest postrzegana wartość budownictwa przedwojennego do tego z okresu PRL-u. Ciekawe jak jest w „mieszkaniówce„.

Dalsze wyniki analizy cech istotnych dla wartości nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych) wchodzących w skład modelu wartości będącego składnikiem systemu ekspertowego wyceny nieruchomości wspomagającego pracę rzeczoznawców majątkowych.

W poniższej tabeli przedstawiamy wyniki analizy wpływu na wartość rynkową okresu budowy na wartość nieruchomości komercyjnych.

Przedstawiamy wstępną nieparmetryczną analizę zależności dla rynku śląskiego obejmującego obszary GOP, ROW i Zagłębia, tj. powiaty: będziński, bieruńsko-lędziński, Bytom, Chorzów, Dąbrowa Górnicza, Gliwice, gliwicki, Jastrzębie-Zdrój, Jaworzno, Katowice, Mikołowski, Mysłowice, Piekary Śląskie, raciborski, Ruda Śląska, rybnicki, Rybnik, Siemianowice Śląskie, Sosnowiec, Świętochłowice, tarnogórski, Tychy, , wodzisławski, Zabrze, Żory.

We wcześniejszych postach wzmiankowaliśmy, że odpowiednie zastosowanie technik regresji nieparametrycznej w analizie rynku nieruchomości, a w konsekwencji także w budowaniu modeli wyceny jako składników systemów ekspertowych, może dać zadziwiające wręcz rezultaty.

Wartość rynkowa udziału w nieruchomości nie jest zazwyczaj liniową funkcją wartości rynkowej nieruchomości, ze względu na mniejszą użyteczność posiadania udziału w stosunku do posiadania nieruchomości jako całości.

Efekt działania techniki analizy rynku nieruchomości, cechującej się znaczną odpornością – regresji nieparametrycznej.
Poniżej zastosowanie: oszacowanie trendu zmiany średniej arytmetycznej, mediany i średniej geometrycznej cen dla gruntów niezabudowanych w Gliwicach.

Regresja nieparametryczna to bardzo ciekawe i przede wszystkim bardzo elastyczne i efektywne narzędzie. Znajduje zastosowanie zwłaszcza tam, gdzie nie interesuje nas znajomość parametrów zależności funkcyjnej – co jest cechą regresji parametrycznej,  która polega o estymacji parametrów – a wystarczy nam sama znajomość przebiegu zależności.

Dość często można usłyszeć opinię, że istnieją dziedziny i obszary nie poddające się badaniu, analizie i ujęciu liczbowemu. Obszary, gdzie decyduje „czucie i wiara”, których nie ima się „mędrca szkiełko i oko”.

Badanie cen ofertowych, choć nie zawsze musi być dobrym źródłem dla badania wartości bezwzględnych, tj. np. poziomu cen, zazwyczaj jednak może być bardzo dobrym źródłem dla badania wartości względnych, np. relacji poziomów pomiędzy różnymi rynkami lub różnymi okresami.

Dziś bardzo trudne zagadnienie, którym Dział Analiz realexperts.pl zajął się pod wpływem sugestii, które w związku z zagadnieniem „Wywłaszczenie planistyczne i szkoda planistyczna” wysunął dr Mirosław Gdesz.
Rzecz dotyczy wpływu uchwalenia miejscowego planu na terenach, które w studium przeznaczone były pod tereny zielone a następnie jako takie same potraktował je uchwalony plan.

We wcześniejszym wpisie analizowaliśmy sezonowość obserwowaną na rynku nieruchomości komercyjnych w aspekcie kwartalnym.
Posiadając pełną bazę informacji o transakcjach i cechach sprzedawanych nieruchomości komercyjnych określiliśmy wpływ metodą hedoniczną, poprzez wyestymowanie wpływu poszczególnych kwartałów na ceny w ramach zbudowanego ekonometrycznego modelu wartości nieruchomości.

We wcześniejszym wpisie przedstawiliśmy zbudowany pierwszy indeks hedoniczny cen nieruchomości komercyjnych.
Posiadanie dużej, szczegółowo opisanej i przeanalizowanej bazy danych nieruchomości komercyjnych, pozwalającej na zbudowanie ekonometrycznego modelu wartości, ma rozliczne zalety.

Today, the Analyzes Department of realexperts.pl has completed the estimation of the econometric model of the value of commercial (non-residential) real estate in the Warsaw region.

Dzięki zbudowaniu ekonometrycznego modelu nieruchomości komercyjnych możliwe stało się zbudowanie pierwszego w Polsce indeksu hedonicznego zmiany cen dla tego typu nieruchomości.
W przeciwieństwie do metody prostej, która rejestruje np. ruch średniej cen, która uzależniona jest, co oczywiste, nie tylko od samego wpływu czasu ale też od tego co przypadkowo było przedmiotem sprzedaży, metoda indeksu hedonicznego, uwzględniając wpływ wszystkich uwzględnianych w modelu wartości cech nieruchomości, wyekstrahowuje czysty wpływ samego czasu.

Przy okazji analizy rynku gruntów budowlanych na obszarze miasta Pruszcz Gdański (siedziby powiatu gdańskiego ziemskiego) realexperts.pl przedstawia kilka grafów prezentujących rozkład cen.

Przeestymowany i działający model wartości obejmujący dużo cech rynkowych był pokazany w działaniu na warsztatach „Tworzenie baz danych o nieruchomościach oraz modeli oceny wartości zabezpieczenia na nieruchomości i wyceny nieruchomości w oparciu o nowe wymogi Rekomendacji J” organizowanych przez Fundację na Rzecz Kredytu Hipotecznego w dniu 18.11.2013 r. 
M.in. pokazywana była wycena sprzedanego kilka dni temu za 39 mln euro budynku biurowo-usługowego Feniks, przy ul. Żelaznej w Warszawie.

Na tym przykładzie można zrozumieć jaka jest różnica między określeniem siły związku dwóch zmiennych za pomocą współczynnika determinacji (R2) a określeniem istotności związku między tymi zmiennymi (p-value). Jeśli ma się wystarczająco dużo opisanych ze względu na cechy danych można udowodnić istotność związku nawet zmiennych o dość słabym (ale istotnym) powiązaniu między nimi.

Pracujemy w realexperts.pl nad aktualizacją i zaawansowanym modelem wartości dla nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych) na obszarze Warszawy i 9 okolicznych powiatów.
Potwierdza się zasadniczo monocentryczny charakter oddziaływań regionalnych co do lokalizacji. Atraktorem wyraźnie dominującym jest odległość od centrum Warszawy. Atraktory drugiego szczebla (powiat) i trzeciego (gmina) są znacznie słabsze. Silniejszy jest wpływ atraktorów liniowych – odległości od dróg wojewódzkich i lepszych.

Obraz „Trzy studia Lucjana Freuda” pędzla Francisa Bacona został sprzedany w nocy z 12/13 listopada (czasu warszawskiego) za 142 mln USD.
We wpisie z 3 listopada napisałem:

Realizując zapowiedzi, które podaliśmy parę miesięcy temu w Info o postępach prac nad tegorocznym modelem wartości gruntów w Warszawie, z przyjemnością informujemy, że w firmie realexperts.pl została ustalona nowa wersja standardu opisu cech rynkowych dla stworzenia bazy informacji o transakcjach i cechach rynkowych nieruchomości gruntowych (niezabudowanych), która posłuży do budowy bazy, modelu wartości i systemu wyceny gruntów na terenie Warszawy.

W efekcie wczoraj, tj. od 10 lipca 2013 r. rozpoczął się w naszej firmie regularny opis wszystkich dostępnych transakcji gruntami na terenie Warszawy z lat 2009-2013. Tu poniżej zgeokodowane transakcje z lat 209-2011:

Ceny transakcyjne rynku pierwotnego na Mokotowie zaczęły wzrastać już od przełomu lata/jesieni 2013. Wzrosty cen nie są duże ale w sposób bardzo wyraźny widać odwrócenie trendu, który jak podają dane NBP otrzymany został w także w II. kw. 2013 r.

Bardzo wyraźnie zwiększa się liczba zawartych transakcji z poziomu ok. 10/mies. do prawie 40/mies. Przy okazji bardzo wyraźnie można zaobserwować sezonowość rynku. Pytanie: kiedy mamy najwięcej transakcji a kiedy najmniej?

Najciekawiej jest wtedy, gdy analiza różnych danych pokazują prowadzi do takich samych wniosków.
Na pierwotnym rynku deweloperskim oprócz lokali mieszkalnych są sprzedawane także miejsca postojowe (m.p.) w garażach podziemnych. Czy one także wskazują podobne odwrócenie trendu jak lokale mieszkalne?

Prognoza cen z dnia 2009-05-04 przewidująca kształtowanie się cen lokali mieszkalnych na Mokotowie i w Gliwicach (dla możliwości porównania obu rynków w postaci zunitaryzowanej) w okresie po maju 2009 r.

W związku z faktem, że pojawiły się wątpliwości czy rzeczywiście mamy do czynienia ze wzrostem cen czy może mamy do czynienia z jakimś anomalnym przypadkiem Warszawy, zrobiliśmy w realexperts.pl analizę dla 16 miast wojewódzkich w Polsce dla cen rynku pierwotnego. Dane zostały przekształcone do takiej postaci aby były w pełni porównywalne dla wszystkich rynków co do poziomu cen i różniły się tylko poziomem wzrostów / spadków.

Nawet stosunkowo proste modele oparte o analizę rzeczywistych danych są zazwyczaj lepsze niż subiektywne opinie ekspertów. Postaram się to pokazać na ponoć nieanalizowalnym i niedającym się przewidzieć rynku dzieł sztuki.

Znany hollywoodzki aktor Steve Martin sprzedał na aukcji 29.11.2006 r. posiadany przez siebie obraz jednego z najwybitniejszych amerykańskich malarzy Edwarda Hoppera (1882-1967) pt. „Hotel Window”. Wylicytowana cena wyniosła 26.896.000 USD, co było bardzo znacznym zaskoczeniem dla… ekspertów rynku dzieł sztuki, którzy oszacowali jego wartość na 10-15 mln USD.

W firmie realexperts.pl przebadano rynek pierwotny lokali w warszawskiej dzielnicy Mokotów na podstawie 924 transakcji z lat 2011-2013.

W związku z koniecznością wyceny przez realexperts.pl nieruchomości związanych z obsługą ruchu turystycznego zaistniała konieczność dokonania ogólnopolskiej analizy zagadnienia. Wyniki analizy okazują się być bardzo ciekawe, a w niektórych aspektach nawet zaskakujące. To publikujemy zunitaryzowane współczynniki atrakcyjności turystycznej powiatów z podziałem na atrakcyjność ogólną oraz atrakcyjność dla pobytów długoterminowych i krótkoterminowych (które okazują się nietożsame).
Mniejsza aktualnie o szczegóły samej analizy i kroki pośrednie oraz konstrukcję współczynników, analizę gdy będzie skończona w odpowiednim zakresie opublikujemy. Na razie przedstawiamy ogólnopolskie mapy współczynników atrakcyjności dla poszczególnych powiatów.